Kenapa penting nak tahu jenis rumah yang bakal anda beli? Ramai yang cakap, nak beli rumah pertama ni lagi elok kalau dapat beli murah macam rumah lelong. Tapi itu kata orang, kalau kata poket sendiri pula, macam mana? Nak beli rumah ni bukan boleh tikam je nak tengok mana yang best. Banyak faktor lain yang […]
Ramai yang cakap, nak beli rumah pertama ni lagi elok kalau dapat beli murah macam rumah lelong. Tapi itu kata orang, kalau kata poket sendiri pula, macam mana?
Nak beli rumah ni bukan boleh tikam je nak tengok mana yang best. Banyak faktor lain yang kita kena tengok. Nak memilih tu dah satu hal – sama ada nak beli undercon/primary market, subsale atau rumah lelong? Lepas tu kena fikir pulak dokumen apa kena ada, kos yang terlibat apa semua tu.
Tak boleh dinafikan, beli rumah ni rumit dan perlukan banyak research, sebab ia adalah perkara yang besar. Ada yang mungkin seumur hidup sekali je beli rumah. So kalau silap langkah, boleh jadi semua tergadai.
Penting untuk anda mempunyai sekurang-kurangnya sedikit ilmu supaya dapat membuat pilihan yang tepat, bila nak mula membeli rumah pertama.
Jadi, dalam artikel ni, kita akan tengok apakah langkah dan tips untuk membeli rumah pertama. Kami juga akan terangkan, sebagai pembeli rumah pertama, hartanah manakah yang sesuai? Undercon, subsale atau auction?
“Kalau gaji saya RM4000, berapa harga rumah yang saya boleh beli?”
Ini lah soalan yang rata-rata orang tanya bila nak beli rumah pertama. Nak kira benda ni senang je sebenarnya.
Anda boleh rujuk Affordability Calculator yang mana anda perlu masukkan amaun gaji dan komitmen, dan kemudiannya akan beri anda jumlah pinjaman yang sesuai dengan kemampuan anda.
Sekarang ni Home Loan Calculator pun dah banyak di serata internet, jadi dari sini anda boleh kira dan tahu sendiri jumlah pinjaman, tempoh bayaran pinjaman dan komitmen yang perlu dibayar tiap bulan.
Selain kalkulator tadi, boleh juga guna panduan 3-3-5. Ha, apa pula guideline 3-3-5 ni, kan?
Secara ringkasnya macam ni;
Jadi, kalau gaji anda RM3000, anda kena pastikan bayaran bulanan perumahan anda mestilah tidak lebih daripada RM1000
(Sedikit disclaimer, panduan ini bukan nak kata anda perlu ikut 100% bulat-bulat. Ikut keselesaan nak guna atau tidak, sebab ini baru permulaan saja ya.)
Biasanya bila beli rumah, yang orang tahu hanyalah perlu bayar 10% bayaran muka. Tapi, mereka tak sedar sebenarnya ada beberapa kos lain seperti Yuran Perjanjian Jual Beli (SNP), kos guaman, duit setem, yuran penilaian hartanah dan banyak lagi.
Ni belum termasuk kalau anda beli rumah subsale atau auction, akan ada kos ubah suai rumah. Kalau ada kerosakan, kena keluarkan duit lagi untuk baiki bahagian rumah yang rosak. Paling-paling kurang, kalau anda beli rumah subsale atau auction, anda kena ada simpanan sekitar RM60,000 untuk keseluruhan kos.
Kalau rumah undercon pula, anda cuma perlu sediakan kos sebelum dan semasa pembelian. Itu pun, sudah banyak developer yang menyerap kesemua kos tersebut dan pembeli tak perlu bayar satu sen pun.
Jadi, bila nak pilih rumah, penting untuk pilih rumah yang mesra dengan poket dan kemampuan anda.
Dah tahu jenis rumah mana yang anda nak beli? Sekarang kita pergi ke bayaran yuran tempahan (booking fee) pula iaitu sebanyak 2% atau 3% daripada harga rumah. Tapi yuran tempahan ni adalah sebahagian duit muka yang anda perlu bayar.
Yuran muka ni biasanya akan datang sekali dengan pengisian dokumen rasmi yang menyatakan hasrat anda untuk membeli rumah tersebut yang juga dipanggil sebagai Letter of Offer to Purchase.
So apa yang anda wajib isi dalam borang tawaran pembelian ni?
So lepas dah sign Offer Letter ni nak buat apa? Next, anda dan pemaju kena tandatangan perjanjian SPA (Sales & Purchase Agreement) atau nama lainnya ialah Perjanjian Jual Beli pula.
Kebanyakan perkara yang terdapat dalam Letter of Offer to Purchase akan dibawa ke dalam SPA melainkan ada perubahan yang nak dibuat yang memerlukan persetujuan anda dan pemaju.
SPA ni lah dokumen paling penting sebab ia ada semua terma dan syarat pembelian anda. Sebab tu penting untuk anda ada peguam sendiri.
Ini baru cerita tentang dokumen yang anda perlukan kalau nak beli rumah baru atau rumah undercons. Kalau rumah subsale atau auction, akan ada beberapa dokumen lain pula yang anda perlu tandatangan.
Pihak pemaju biasanya akan ada tawarkan khidmat guaman. Tapi anda kena tahu, itu adalah peguam yang mewakili pihak pemaju. Jadi, mestilah apa-apa pun mereka akan utamakan pemaju terlebih dahulu.
Kenapa penting lantik peguam hartanah?
Bila anda dah tahu serba sedikit perkara di atas, berapa anggaran duit yang diperlukan, apa kos yang terlibat dan sebagainya, penting untuk anda membuat pilihan, rumah mana yang sesuai dengan poket dan kemampuan anda.
Kita ada banyak jenis rumah yang berbeza. Ada landed, pangsapuri, kondomium, SOHO, semi-D dan bermacam lagi. Tinggal untuk anda pilih je yang mana satu. Dan bila anda dah tahu apa yang anda nak, anda kena fikir pula; nak yang baru (undercons), yang subsale atau yang auction? Ketiga-tiga kategori rumah ni, ada kebaikan dan keburukannya.
So nak tau beza ketiga-tiga jenis rumah ni, jom kita scroll lagi.
Rumah subsale ni adalah rumah yang dibeli daripada pemilik asal. Jadi rumah ni juga dipanggil secondhand. Walaupun anda pembeli ke 4 atau ke 5, rumah itu tetap dipanggil rumah subsale.
Untuk beli rumah subsale, anda boleh beli terus daripada pemilik rumah sendiri, so kalau nak nego harga tu, bolehlah runding secara terus.
Rumah auction ni juga dikenali sebagai rumah lelong. Kebiasaanya rumah ini dilelong sebab pemilik asal diisytiharkan bankrap dan sudah tidak mampu untuk bayar ansuran bulanan.
Rumah ni akan dilelong oleh bank, atau Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA) atau mana-mana institusi kewangan. Jadi, siapa yang berminat untuk beli rumah lelong, perlu melalui proses bidaan dan pembeli dengan bidaan tertinggi akan memiliki rumah tersebut.
Nak beli rumah lelong ni, sedikit sebanyak kena belajar juga dulu asas sebab banyak dah kita dengar isu pembeli hilang deposit dalam urusan jual beli.
Rumah jenis undercon (under construction) adalah rumah baru yang dibeli terus dari pemaju dan masih dalam proses pembinaan. Ada juga rumah yang baru siap atau dah siap tapi belum terjual, juga dipanggil sebagai rumah undercon.
Tapi, nak beli ni pun tak boleh sebarangan. Anda kena hati-hati memilih pemaju kalau nak beli rumah undercon untuk elakkan daripada terbeli projek yang terbengkalai.
Tips untuk anda yang baru nak miliki rumah pertama, ada 3 faktor utama yang anda akan tengok iaitu harga, keadaan rumah dan kos keseluruhan. Jadi jom, kita compare satu per satu mana pro dan con untuk ketiga-tiga jenis rumah ni.
Kelebihan utama rumah subsale adalah rumah tu dah sedia ada dan siap. Jadi, anda boleh tengok sendiri kawasan sekeliling dan keadaan rumah tersebut, ada kerosakan ataupun tak sebelum anda buat pembelian. Bayaran bulanan pula akan berjalan setelah bank meluluskan pinjaman.
Tetapi, keburukannya, anda terpaksa tanggung kos SPA, MOT, yuran guaman dan kos yang lain. Kos ni semua tak termasuk kos baik pulih, pengubahsuaian dan lain-lain.
Untuk rumah lelong, harga rizab memang jauh lebih rendah berbanding subsale dan juga undercon dan jauh lebih rendah juga berbanding harga pasaran.
Tetapi, apa yang ramai orang selalu terlepas pandang adalah kos untuk masuk adalah sangat tinggi. Anda kena sediakan wang sekurang-kurangnya 10% dari harga rizab sebelum bidaan.
Anda juga kena dapatkan dulu kelulusan pinjaman sebelum bidaan atau duit 10% tadi tidak akan dikembalikan sekiranya permohonan pinjaman ditolak. Ada banyak kos tersembunyi yang lain seperti kos tunggakan penyelanggaraan, cukai pintu ataupun cukai tanah.
Mungkin ada yang tak berapa pandang sangat rumah undercon sebab ada yang mengambil masa beberapa tahun untuk siap. Selain tu, ada juga risiko projek tergendala atau terbengkalai.
Ini sebab penting untuk anda selidik dulu siapa pemaju projek tersebut. Adakah pemaju tu mempunyai track rekod yang baik sebelum ni? Jika dipercayai, maka risiko untuk kena scam tu lebih rendah berbanding pemaju yang lebih pramatang atau punyai rekod yang tak cantik.
Menariknya, undercon adalah jenis rumah yang tawarkan rebat dan cashback. Rebat yang anda dapat biasanya dalam 3%-5% daripada harga rumah. Anda juga boleh dapat cashback dari 5 angka hingga 6 angka.
Senang cerita macam ni, bayangkan anda bukan saja beli rumah baru – tapi tak perlu keluar modal untuk renovation dan boleh guna cashback untuk tampung hidden cost lain.
Bila cakap pasal kos beli rumah ni, tak semestinya kita hanya akan fikir pasal bayaran muka yang sekurang-kurangnya 10% tu saja. Ada banyak lagi kos lain yang kita kena ambil kira dalam proses sebelum, semasa dan selepas beli rumah.
Jadi di sini, kami nak kongsikan pada anda secara lebih terperinci apa kos yang terlibat untuk rumah subsale, auction dan undercon.
Ha, sekarang baru anda nampak secara jelas kan, rumah mana sebenarnya yang makan belanja lebih tinggi? Jadi dari panduan ni anda bolehlah pilih ikut keperluan dan bajet yang anda ada.
Dalam masa terdekat, kami akan kongsikan lebih banyak lagi info dan tips berkenaan beli rumah pertama dan untuk yang lebih advance: macam mana nak beli lebih dari 2 buah rumah tapi tak rugi.
Jadi untuk bakal pembeli rumah pertama, semoga perkongsian kami ni bermanfaat – dan good luck dalam pencarian rumah tu. Sekarang, cuba kongsi sikit pada kami; apa lagi topik atau soalan yang anda nak tahu tentang beli rumah ni? Jika ada, jangan lupa drop komen di bawah, ya!
